Les charges locatives, appelées également charges récupérables, désignent les dépenses liées à l’entretien et la réparation d’un immobilier soumis au bail commercial ou d’habitation dues au locataire. De telles charges doivent être prévues et déterminées dans le contrat de bail initial et sont régies également par des dispositifs légaux. Le dispositif légal et le contrat de bail doivent prévoir et préciser la liste des différents domaines et limites de la charge respective des parties (charge du locataire, charge du propriétaire, charge commune). Elles sont un droit au bénéfice du propriétaire et de l’immobilier mis en location et une obligation à la charge du locataire.
Quelles sont les charges locatives ?
Ce ne sont pas toutes les charges locatives qui sont à la charge du locataire. Les charges locatives désignent toutes les dépenses utiles, nécessaires et obligatoires autres que le loyer liées à un immobilier mis en location. En principe, il appartient au propriétaire-bailleur d’anticiper le paiement des entretiens ou réparations lesquels seront remboursés par le locataire. Celles-ci servent à couvrir les dépenses d’entretien, le ménage commun des parties, l’entretien des espaces verts, le paiement des services fiscales (liés aux impositions tirées sur les ordures ménagères, aux impôts fonciers, a la taxe d’habitation, ….), les menues réparations. Elles peuvent s’agir des fournitures de l’énergie de chauffage, des salaires du personnel de nettoyage. Bref, une confrontation des états de lieu d’entrée et sortie s'impose.
Entre charge locative et charge commune générale.
Si la charge commune (ou charge de copropriété) requiert le partage de la responsabilité pour sa liquidation et/ou sa régularisation. En pratique, celle-ci consiste en partage dépenses d’entretien et réparation relatives à la copropriété. Celle-ci se résume par l’acquittement des travaux exceptionnels liés à l’ascenseur, au ravalement,….Par contre les charges locatives sont de nature individuelle et toutes les frais et dépens engagés pour l’entretien et réparation des petites œuvres sont à la charge du locataire. Seules les entretiens et réparations de gros œuvres sont payés unilatéralement par le bailleur.
Régime juridique des charges locatives.
Celles-ci sont nécessaires pour gérer les rapports locatifs et pécuniaires urgents entre propriétaires et locataires. Pour ce faire, la plupart des contrats de bail prévoient une provision pour charge (un forfait) afin de prévoir et régulariser les dépenses nécessaires et utiles à la charge du locataire. Pour sa liquidation et régularisation, le bailleur-propriétaire doit exiger mensuellement une avance laquelle sera régularisée en une seule fois par an. Toutefois, en cas d’obtention d’un trop perçu, le propriétaire doit rembourser. Ensuite, cette action sera prescrite au-delà d’un délai de 3 ans. Après avoir défini le montant du loyer, il serait plus prudent pour le bailleur de déterminer le montant des provisions mensuelles pour charge. Aussi, le bailleur doit penser au mode de détermination des avances mensuelles sur charges. (Tel le fait de se renseigner sur les charges récupérables générales de la maison ou de la copropriété. Sur le règlement du montant des impôts locaux dont profite directement le locataire. Enfin, se référer aux charges de l’année précédente et des charges locatives communes.). Par conséquent, le locataire aura droit à l’obtention d’informations et de factures: Il appartient au propriétaire d’informer avec les moindres détails la nature des dépenses engagées suite à l’entretien ou réparation. Le locataire peut vérifier sur les grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement du. Ces informations et justificatifs peuvent être transmis par mail ou par voie postale. Enfin, il faut prévoir dans le contrat de location le mode de règlement des différends. Telle la préférence de le régler à l’amiable si possible. Faire des relances (via LRAR) si besoin. A défaut de retour de la part du propriétaire, il serait beaucoup plus vigilant d’engager un règlement de différends par voie judiciaire.
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